35条書面（重要事項説明） — 契約締結前に宅建士が判断材料を渡す

この章の主張

35条書面は契約前、37条書面は契約後。役割が違う2枚として区別する。

説明事項は『物件側』と『取引条件側』、さらに『区分所有』『貸借』『ハザードマップ』の追加層で組み立てる。

説明する宅建士は専任である必要はないが、書面には宅建士の記名と宅建士証の提示が要る。

1. 重要事項説明の基本構造 — 契約締結前に宅建士が宅建士証を提示して説明する

業法第35条第1項は、宅地建物取引業者が契約が成立するまでの間に、相手方等に対して宅地建物取引士をして、35条書面を交付して説明させなければならないと定めます。説明の場面では、宅建士は宅地建物取引士証を提示する義務を負います（業法第35条第4項）。

業法第35条第1項柱書: 「宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面…を交付して説明をさせなければならない」（e-Gov 業法第35条）

説明する宅建士は専任の宅建士でなくてよい点が頻出論点です。あなたの会社の宅建士であれば誰でも説明でき、また35条書面に記名する宅建士と説明する宅建士は同一でなくても構いません。

1.1 説明の相手方 — 物件を取得・借受けする側に説明する

説明の相手方は、業者が自ら売主・貸主のときは買主・借主、代理のときは取引の相手方、媒介のときは契約の両当事者です。媒介の場合、売主と買主の双方に対して別々に35条書面を交付し説明します。

説明の相手方が宅地建物取引業者であるときは、説明を省略でき、書面の交付のみでよいとされます（業法第35条第6項）。ただし書面交付は省けません。

1.2 宅地建物取引士証の提示義務 — 35条説明は求めがなくても提示する

宅地建物取引士証は2つの場面で扱いが分かれます。35条説明をするときは、相手方の求めの有無にかかわらず提示が義務（業法第35条第4項）、それ以外は取引関係者から請求があったときに提示します（業法第22条の4）。

令和5年度試験問42（exam_id=23 q42）の選択肢アは「請求されなければ宅建士証を相手方に提示する必要はない」を誤りとして出題しました。35条説明場面では請求の有無にかかわらず提示する必要があります。

2. 35条書面と37条書面 — 役割・時期・相手方・宅建士の関与で対比する

35条書面は契約締結前に判断材料を提供するもの、37条書面は契約成立後に合意内容を記録するもの、と役割が分かれます。両書面とも宅建士の記名が必要ですが、説明義務があるのは35条書面だけです。

37条書面の交付は契約の両当事者に対して行います（業法第37条第1項・第2項）。一方、35条書面は物件を取得・借受けする側に対してのみ交付します。

2.1 宅建士の関与 — 35条は説明＋記名＋証提示、37条は記名のみ

宅建士の関与は3層に分けて整理できます。口頭での説明は35条のみ、書面への記名は両方、宅地建物取引士証の提示は35条が義務・37条は求めに応じてです。説明と記名を分担できる点に注意してください。

令和6年度試験問26（exam_id=24 q26）の選択肢イは「説明する宅建士は専任でなくてよいが、書面に記名する宅建士は専任の宅建士でなければならない」を誤りとして出題しました。記名する宅建士に専任要件はありません。

3. 売買・交換の説明事項 — 物件側と取引条件側に分けて捉える

業法第35条第1項各号と施行規則第16条の4の3が定める売買・交換の説明事項は、物件の物理的・法的状況と取引条件に大別できます。物件側には登記・法令上の制限・私道負担・インフラ整備・未完成物件の完成予定形状・ハザードマップ等が並びます。取引条件側には代金以外の金銭・解除・損害賠償・手付金等保全・ローン斡旋・瑕疵保険等が並びます。

物件側の項目は事実の調査で確定し、取引条件側の項目は契約交渉で決まるものが多い、という性質の違いを押さえると暗記しやすくなります。

3.1 私道に関する負担 — 売買・交換のみ説明し、貸借では不要

私道に関する負担とは、敷地の前面道路が私道のとき、所有者として負担する維持管理費・補修費・面積などです。所有権を取得する売買・交換では説明を要しますが、所有権を取得しない貸借では説明事項から外れます（業法第35条第1項第3号）。

令和5年度試験問42（exam_id=23 q42）の選択肢ウは「建物の貸借では私道負担を説明する必要がない」とする趣旨で出題され、これが正しい選択肢でした。

3.2 代金・交換差金以外に授受される金銭 — 額と授受目的を明示する

代金そのものは契約の中心条件のため別扱いですが、それ以外の授受される金銭は説明事項に入ります（業法第35条第1項第7号）。手付金・申込証拠金・その他（敷金・礼金・権利金など）の3層で整理し、それぞれ額と授受の目的を説明します。

手付金については、額だけでなく、解約手付の扱いや保全措置の要否まで一体で説明することが、実務上の起点になります。

4. 区分所有建物の追加説明事項 — 一棟側4項目と専有部分側4項目

区分所有建物の売買・交換では、施行規則第16条の2が8項目の追加説明を求めます。一棟全体に関する4項目（敷地権・共用部規約・修繕積立・維持修繕記録）と、専有部分・管理に関する4項目（専用使用権規約・専有用途制限・滞納管理費・管理委託先）の2系統で覚えると整理しやすくなります。

令和6年度試験問26（exam_id=24 q26）の選択肢エは、計画的な維持修繕費用の積立規約があるときに内容と既積立額を説明すべきと出題され、これが正しい選択肢でした。

4.1 貸借時の区分所有説明 — 8項目のうち4項目に絞り込む

借主は所有権を取得しないため、所有権に関わる4項目（敷地権・修繕積立・維持修繕記録・滞納管理費）は貸借では説明事項から外れます。残る4項目（共用部規約・専用使用権規約・専有用途制限・管理委託先）は借主が居住中に直接影響を受けるため、貸借でも説明します。

8項目を機械的に覚えるのではなく、「借主に承継されるか／居住に影響するか」を基準に絞り込めるようになると、選択肢の正誤判定が安定します。

5. 貸借特有の説明事項 — 借地借家法の論点と設備状況を加える

貸借では売買・交換の説明事項に加えて、契約期間・更新・敷金・原状回復などの契約条件と、台所・浴室・便所等の設備状況が追加されます（施行規則第16条の4の3）。借地借家法の特有論点と、住む人にとって直接影響する設備が中心です。

借主が個人住宅として借りるのか、事業用として借りるのかによって、関連事項の重みが変わります。35条書面では、それぞれの取引の実態に合わせて該当事項を漏らさず説明します。

5.1 定期建物賃貸借・終身建物賃貸借の説明

借家には3類型があります。普通借家は原則更新あり、定期借家は更新なし（借地借家法第38条）、終身借家は借主の死亡まで継続（高齢者居住安定法第56条）。35条説明では、契約しようとしている借家がこのうちどれに該当するかと、更新の取扱いを明示します。

定期借家のときは、契約とは別に事前の書面交付＋説明が必要です。35条書面とは別の独立した手続なので混同しないでください。

6. ハザードマップと水害リスク — 2020年改正で説明義務化された項目

施行規則第16条の4の3第3号の2は、市町村が水防法に基づいて配布する水害ハザードマップ上で、物件の所在地を提示することを説明事項とします。売買・交換・貸借いずれの取引でも必要となり、対面・IT重説・電磁的交付を問わず実施します。

説明では、①配布マップが存在するか、②マップ上で物件位置を相手方に示し、③浸水想定区域に該当するかと想定浸水深、の3要素を順に伝えます。浸水想定区域に該当しない場合も、調査の上でその旨を説明する必要があります。

6.1 提示できるマップがない場合 — その旨を説明する

市町村が水害ハザードマップを作成・配布していないこともあります。この場合は説明を省くのではなく、確認した上で『市町村がマップを作成していない』旨を相手方に告げるのが正しい運用です。

令和3年度12月試験問44（exam_id=21-2 q44）の選択肢アは、水防法施行規則に基づく市町村作成のハザードマップで物件位置を示す説明が必要かを問い、説明は必要を正解肢として出題しました。

7. IT重説と電磁的交付 — 2022年改正で売買含めて制度化された

IT重説は、テレビ会議等のIT環境を整え、対面でなく画面越しに35条書面の説明を完結させる方式です。施行規則第16条の4の8が定める要件を満たすとき、対面の説明と同等の効力が認められます。2017年に貸借で先行解禁され、2022年5月の改正で売買・交換にも全面解禁されました。

35条書面そのものも、相手方の事前承諾を得れば電磁的方法で交付できます（業法第35条第8項）。紙の書面の郵送だけが交付方法ではなくなっている点を押さえてください。

7.1 IT重説の必須要件 — 書面事前交付・双方向・画面提示・中断対応

IT重説には4つの必須要件があります。①35条書面の事前送付、②双方向の映像・音声通信、③宅地建物取引士証の画面提示、④通信中断時の再開対応。これらが1つでも欠けると説明として無効になり、相手方は契約締結前に十分な情報を得たとは扱われません。

宅建士証の画面提示は、相手方が画面越しに証の記載事項を読み取れる映像品質を確保することが要件です。映像が不鮮明な場合は対面と同等とは認められません。

7.2 電磁的方法での35条書面交付 — 相手方の承諾を起点に4ステップ

電磁的交付は4ステップです。①相手方の事前承諾を書面または電子データで取得、②交付方法（メール添付・クラウド・ダウンロード等）を明示、③指定方法で交付、④送付内容と到達日時の記録保存。承諾なしの電磁的交付は不可で、紙の書面で交付する必要があります。

37条書面・媒介契約書（業法第34条の2第1項）の電磁的交付も同じ手順で運用できます。3つの書面はそれぞれ独立して承諾を取る運用が安全です。

このカテゴリから出る過去問（公式由来確認済の問題）

令和3年度12月試験問44（exam_id=21-2 q44 / 正しいものはいくつあるか）— 論点: 水害ハザードマップ・建物状況調査・調査の結果概要等の説明事項
令和2年度12月試験問32（exam_id=20-2 q32 / 正しいものはいくつあるか）— 論点: 35条書面の説明事項
令和5年度試験問42（exam_id=23 q42 / 誤っているものはいくつあるか）— 論点: 宅建士証の提示義務・貸借時の私道負担説明
令和6年度試験問26（exam_id=24 q26 / 正しいものはいくつあるか）— 論点: ガス配管の所有関係説明・宅建士の専任要件・区分所有の管理委託先・修繕積立金規約の説明
令和6年度試験問37（exam_id=24 q37 / 正しいものはいくつあるか）— 論点: 35条書面の交付・説明手順
令和6年度試験問41（exam_id=24 q41 / 正しいものはいくつあるか）— 論点: 35条書面の関連事項

出典: 一般財団法人不動産適正取引推進機構（→ RETIO 試験情報）

本カテゴリの過去問27年分の集約・解説は Phase 3 で /takken/quiz/{year}/{q-number}/ に展開予定です。

参照条文

宅地建物取引業法第22条の4（宅地建物取引士証の提示）: e-Gov 業法第22条の4
宅地建物取引業法第34条の2（媒介契約書面の交付）: e-Gov 業法第34条の2
宅地建物取引業法第35条（重要事項の説明等）: e-Gov 業法第35条
宅地建物取引業法第35条の2（供託所等に関する説明）: e-Gov 業法第35条の2
宅地建物取引業法第37条（書面の交付）: e-Gov 業法第37条
宅地建物取引業法施行規則第16条の2・第16条の4の3・第16条の4の8: e-Gov 法令検索（「宅地建物取引業法施行規則」で検索）

- 注: e-Gov の SPA URL が変更され lawId 直リンクが失効しているため、検索ハブ経由でリンクします。Phase 2 着手前に lawId を再確定する予定です。

借地借家法第38条（定期建物賃貸借）: e-Gov 借地借家法第38条
国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」: → 国交省解釈運用
国土交通省「IT を活用した重要事項説明実施マニュアル」: → 国交省解釈運用ハブから参照

次に読む

5_8 37条書面 — 契約締結前の35条の次は、契約締結後の37条書面の論点に進みます。

本教材は 令和8年度（2026年度）宅地建物取引士資格試験 を対象として、2026 年 4 月 1 日時点で施行されている法令 に基づき執筆しています。法改正は /takken/changelog/ に掲載します。