媒介契約 — 一般・専任・専属専任の3類型と業者の義務

この章の主張

• 媒介契約は「他業者にも頼めるか」と「自分で買主を見つけられるか」の2軸で3類型に分かれる。
• 専任型では業務報告・指定流通機構登録・3ヶ月上限という3つの追加義務がかかる。
• 代理契約は媒介契約とほぼ同じ規律で、報酬上限だけが媒介の2倍まで認められる。

1. 媒介契約の3類型 — 一般・専任・専属専任の比較

業法第34条の2は、依頼者が他業者にも依頼できるかどうかで媒介契約を3つに分けます。一般媒介は複数業者に同時依頼でき、自分で買主を見つけた場合（自己発見取引）の直接取引も可能です。専任媒介は他業者への依頼を禁じますが、自己発見取引は許されます。専属専任媒介は他業者依頼も自己発見取引も禁じ、依頼者は必ず受任業者を通して取引する縛りになります。

業法第34条の2第3項: 「専任媒介契約（依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる旨の特約を含む媒介契約をいう。）の有効期間は、三月を超えることができない」（e-Gov 業法第34条の2）

1.1 業務報告義務 — 専任は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上

業法第34条の2第9項は、依頼者への定期報告を専任型の業者に義務づけます。専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上です。報告手段は書面でも口頭でも構いません。令和3年10月試験 問38選択肢イでは、一般媒介で口頭の14日サイクル報告を行った行為が「違反しない」とされました。一般媒介には法定の報告サイクルがないからです。

買受けの申込みがあったときは、サイクルとは別に遅滞なく依頼者へ報告する義務もあります（業法第34条の2第8項）。サイクル報告と申込報告は別物として整理してください。

1.2 指定流通機構登録義務 — 専任7日以内、専属専任5日以内

業法第34条の2第5項と施行規則第15条の10は、専任媒介は契約締結日から7日以内、専属専任媒介は5日以内に指定流通機構（通称レインズ）への登録を義務づけます。この期間計算では業者の休業日を算入しません。平成29年度 問43選択肢アでは、「2週間に1回以上の報告に加え、申込みがあれば遅滞なく報告する」が正解肢として扱われた一方、令和元年度 問31選択肢アは「7日以内の期間計算に休業日を算入する」を誤りとしています。

2. 有効期間 — 専任・専属専任は3ヶ月上限、依頼者申出のみ更新可

業法第34条の2第3項・第4項は、専任型契約の有効期間を3ヶ月以内に制限し、依頼者の申出による更新のみを認めます。業者からの自動更新特約や、3ヶ月を超える期間特約は無効ではなく、3ヶ月に短縮されて契約自体は有効になります。令和元年度 問31選択肢イは「有効期間6ヶ月の専任媒介契約は無効」を誤りとし、契約は有効・期間だけ3ヶ月に切り詰められると整理しています。

更新後の期間も3ヶ月以内です。依頼者が宅建業者であっても、業者間の合意で自動更新特約を設けることはできません。令和2年10月試験 問28の関連論点でも、依頼者の属性で扱いを変える特約は認められないという結論が確認されています。

2.1 一般媒介の有効期間 — 法定上限なし

一般媒介には法定の期間上限がなく、有効期間を定めないことも可能です。令和3年10月試験 問38選択肢エでは、貸借の一般媒介契約で有効期間を定めなかった行為が「違反しない」と扱われました。一方で標準媒介契約約款では一般媒介でも3ヶ月以内を推奨しています。法定義務と約款推奨は別物として押さえてください。

3. 媒介契約書の記載事項 — 物件・価額意見根拠・報酬・違約金

業法第34条の2第1項は、業者が媒介契約を結んだら遅滞なく書面を作成し、宅建士でなく業者自身が記名押印したうえで依頼者に交付するよう定めます。施行規則第15条の9は記載事項を細目化しており、物件の特定情報、媒介契約の類型、報酬の額、有効期間、指定流通機構登録の有無、解除事由、違約金、標準媒介契約約款に基づくか否か、の8項目が中核です。

令和2年10月試験 問29選択肢イでは、「標準媒介契約約款に基づくか否かの別を書面に記載しなければならない」が正解肢として扱われました。約款に依拠しない独自書式でも、その旨の記載で開示する建付けです。

3.1 価額・評価額への意見の根拠明示

業法第34条の2第2項は、業者が宅地建物の価額や評価額について意見を述べるときはその根拠を明らかにする義務を課します。根拠資料は取引事例比較・近隣の公示価格・物件特性などで足り、不動産鑑定士の評価書まで必要としません。令和2年10月試験 問28選択肢エは「不動産鑑定士に評価を依頼しなければならない」を誤りとし、業者が自ら整理した根拠で十分とする解釈運用を確認しました。

3.2 電磁的方法での交付 — 依頼者承諾で可

業法第34条の2第11項（令和4年5月施行の改正で追加）は、依頼者の承諾を得て電磁的方法（メール・PDF添付等）で書面を提供することを認めています。承諾は書面または電磁的方法で取得し、依頼者がいつでも承諾を撤回できる必要があります。改正前の押印必須の運用とは異なり、電子署名や業者の電子的記名で代替できます。

4. 指定流通機構（レインズ）登録と通知 — 登録証明書と取引成立通知

業法第34条の2第5項〜第7項は、レインズ登録から成約通知までの一連の義務を専任型の業者に課しています。①契約締結後の期限内登録（専任7日／専属専任5日、休業日は算入しない）、②レインズが発行する登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡す、③成約したら遅滞なくレインズへ通知する、の3段階です。令和元年度 問31や令和3年10月試験 問38では、登録証明書の引渡し時期や通知義務の対象が頻繁に問われています。

なお、依頼者の要望で物件を非公開にする場合も、業者は登録自体を省略できません。レインズ登録は業務の透明性確保が目的で、契約の効力要件ではなく業者の作為義務として位置づけられています。

4.1 成約時の機構通知事項 — 登録番号・取引価格・契約成立日

業法第34条の2第7項と施行規則第15条の13は、成約時の通知事項を3つに絞っています。①登録番号（レインズが付与する物件管理番号）、②取引価格、③売買契約成立年月日です。媒介契約書に記載した手付金額や引渡し時期は通知対象ではありません。3要素以外を加えて出題すると引っかけになるので、覚える数を絞ってください。

5. 代理契約と媒介契約の違い — 業法34条の3の準用

業法第34条の3は、代理契約について第34条の2の規定を準用します。書面作成・交付、有効期間3ヶ月、業務報告サイクル、レインズ登録、価額意見の根拠明示など、媒介契約の主要義務はすべて代理契約にも及びます。違いは2点に集約されます。第1に、代理は業者が依頼者の代理人として契約締結権限を持ち、媒介は契約締結権限を持たない仲介に留まる点。第2に、報酬上限が媒介の2倍まで認められる点です。

依頼者から見ると、代理は「業者に契約まで委ねる」、媒介は「相手探しは業者、契約は自分」というイメージで整理できます。

5.1 報酬上限の違い — 代理は媒介の2倍まで

業法第46条の報酬告示は、代理の報酬上限を媒介報酬の2倍までと定めます。ただし双方代理や売主側代理＋買主側媒介のように業者が複数の当事者から受領する場合、合計額は媒介報酬の2倍が上限です。たとえば売買代金400万円超の取引で媒介報酬の計算式が「価格×3%＋6万円」のとき、代理単独では2倍まで請求可能でも、売主から代理を受け買主から媒介も受けた場合は両者合計を媒介の2倍に抑えます。

このカテゴリから出る過去問（公式由来確認済の問題）

• 令和3年10月試験 問38（exam_id=21-1 q38） — 論点: 一般媒介での有効期間・口頭報告・登録証明書の交付時期・貸借媒介。出典: 一般財団法人 不動産適正取引推進機構（→ RETIO 試験情報）
• 令和2年10月試験 問29（exam_id=20-1 q29） — 論点: 登録証明書の引渡し義務、標準媒介契約約款の記載、自動更新特約、専属専任の報告サイクル。出典: 同上
• 令和2年10月試験 問28（exam_id=20-2 q28） — 論点: 7日以内の期間計算、専任の報告サイクル、明示型一般媒介、価額意見の根拠。出典: 同上
• 令和元年度試験 問31（exam_id=19 q31） — 論点: 休業日算入、6ヶ月特約の有効性、業者間取引での報告免除、建物状況調査者のあっせん。出典: 同上
• 平成29年度試験 問43（exam_id=17 q43） — 論点: 報告サイクル＋申込報告、自動更新の否、登録証書の引渡し時期、広告費用の負担。出典: 同上

本カテゴリの過去問27年分の集約・解説は Phase 3 で /takken/quiz/{year}/{q-number}/ に展開予定です。

参照条文

• 宅建業法 第34条の2（媒介契約）: e-Gov 業法第34条の2
• 宅建業法 第34条の3（代理契約）: e-Gov 業法第34条の3
• 宅建業法 第46条（報酬）: e-Gov 業法第46条
• 宅建業法施行規則 第15条の8〜第15条の13: e-Gov 法令検索（「宅地建物取引業法施行規則」で検索）

- 注: e-Gov の SPA URL が更新され lawId 直リンクが失効中のため、検索ハブ経由でリンクします。

• 国土交通省「宅建業法の解釈・運用の考え方」: → 国交省 解釈運用

関連カテゴリ

• 5_5 業務上の規制 — 媒介契約の運用に関わる広告規制・誇大広告禁止
• 5_7 35条書面 — 媒介契約後の重要事項説明
• 5_10 報酬関連 — 媒介・代理報酬の上限計算

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5_7 35条書面 — 媒介契約が成立した後、業者が買主に対して行う重要事項説明の制度に進みます。

本教材は 令和8年度（2026年度）宅地建物取引士資格試験 を対象として、2026 年 4 月 1 日時点で施行されている法令 に基づき執筆しています。試験当日までに法改正が確認された場合は /takken/changelog/ に掲載します。